不動産投資の始め方

不動産投資のQ&A!初心者の疑問を丁寧に解説【失敗しないための知識】

こんにちは。
不動産投資家のカジ社長(@fudousan_kazu)です。

 

この記事では、初心者の方のQ&Aをまとめて、一つ一つ解説しています。

 

目次

不動産投資の基礎のQ&A

 

Q,年収が低いのですが、始められますか?

 

A,銀行から融資を引いて、レバレッジをかけることができるので、年収が高いほうが有利なのは間違いありません。
 

私が不動産投資を始めた時の年収は、350万くらいでした。

年収が低かったり、属性が悪くても成功している人はいますので、努力と戦略次第では、成功できると思います。

 

Q,宅建の資格は必要ですか?

 

A,必要ありません。

不動産投資で大きく成功されている方もほとんどの方は宅建を持っていません。

不動産業界で働く場合にあった方が良い資格と考えて良いと思います。

 

Q,初心者におすすめの投資手法を教えてください。

 

A,不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】でまとめています。

 

まだ投資手法が固まっていない方はご覧ください。

 

私個人の意見としては、すぐにでもサラリーマンを辞めたいという人以外は、3000万円以下の小額でスタートすることをおすすめしています。

最初から1億円などの高額物件を買うことを否定するわけではないですが、リカバリーするのが非常に難しいので、リスクも高くなることを考えた方がいいです。

 

3000万円以下であれば、仮に間違った物件を買ってしまった場合でも、現金買いできる金額なので、売却もしやすいことが大きな理由です。

 

Q,不動産投資を始める時に貯金はいくら必要?

 

A,その方の属性やどういった投資手法を選ぶのかによって変わってきますが、最低限の目安として、300万円は必要と考えた方がいいと思います。

また、購入後も突発的な修繕(リフォーム)や運転資金として、手持ち資金は温存する必要がありますので、購入前のシュミレーションをしっかりと行い、無理のない投資をすることをおすすめします。

廃墟不動産という空き家を借りて、貸すという手法であれば、元手が10万くらいからでも始められます。

廃墟不動産については、不動産投資の手法で解説しています。

不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】

 

Q:大学生でも始められますか?

 

大学生でも始めることは可能です。
石渡浩さんは、大学生から初めたことで有名な方です。

こちらの本は、不動産投資をやるなら読んでおいた方がいい良書です。

 

初心者の方におすすめの書籍は、不動産投資を始める時におすすめの本7冊【プロの投資家が厳選】でも紹介しています。

 

Q,サラリーマンでもできますか?

 

A, できます。

 

中流以下の人間はお金のために働く、金持ちは自分のためにお金を働かせる

出典:金持ち父さん貧乏父さん

 

 

不動産投資は、資産構築型のビジネスであり、金持ち父さん貧乏父さんの提唱する

「お金のために働くのではなく、お金に働いてもらう」

ことができるのが魅力の一つです。

 

また、業務のほとんどを外注化することができるため、仕組み化することができ、サラリーマンとの兼業でも、資産を構築している方が多いのが特徴です。

数ある副業の中でも、サラリーマンの方におすすめできる副業だと思います。

 

 

 

Q,人口が減っていても不動産投資は大丈夫なの?

 

A,エリアや価格を間違えなければ大丈夫です。
 また、購入前の事前調査で投資の成功が決まると言っても過言ではありませんので、
 購入前の調査と勉強が必須です。

 逆にいうと、購入前の調査と勉強を怠らなければ、リスクがかなり軽減できると思います。

 

Q,購入後に物件価格が下がっても大丈夫?

 

A,相場より安く買うことで、リスクは低くなると思います。

購入前の判断基準をしっかり定めることが重要です。

成功する不動産投資の利回りの基準とは【計算方法も解説】で解説しています。

 

Q,初心者でもできますか?

 

A,できます。
多くの方は不動産に関わったことがない初心者の状態から成功されている方が多いです。

 

Q,何から勉強を始めるのが良いでしょうか?

 

A,まずは本を読むことをおすすめします。
 本を最低でも10冊は読んで、最低限の知識をつけた上で、大家の会が主宰している有料のセミナーに参加してみましょう。

不動産業者が主催のセミナーは、断れる自信がある人以外は行かない方がいいです。
セミナー終了後の営業が目的なので、無料のことが多く、その場で即決を求めてくるなど被害を受けている方も多いので気をつけてください。

また、楽待のコラム、健美家のコラムの無料コラムを読んで、勉強するのもいいと思います。
物件検索もできますし、どちらもおすすめのサイトです。

 

Q,不動産を相続しましたが、売却するのと貸し出すのはどちらが良いでしょうか?

 

A,物件の立地、築年、構造、売却価格、リフォーム費用、入居者が付くか、家賃などによ利ます。

物件の査定にだして、いくらで売れるのかを把握し、保有した場合との比較をすることお勧めします。

 

 

購入に関するQ&A

 

Q,いきなりアパートを購入するのは怖いので、ワンルームマンション投資から始めたいと思うのですが、大丈夫でしょうか?

 

A,ワンルームマンション投資は、やってはいけない投資の一つです。

詳しくはこちらでまとめていますので、ご覧ください。

 

ワンルームマンション投資は買った時点で失敗が濃厚【要注意です】

 

Q,頭金を入れた方が安全ですか?

 

A,投資手法や戦略によっても変わりますので、一概には言えません。

不動産投資の最大の魅力である、銀行からの融資を受けて、拡大ができるレバレッジを考えると、手元資金はできる限り温存をして、次の物件購入に回していくことで、複数持っている数のメリットが生まれ、破綻する可能性も低くなってきます。

その反面として、頭金を多く入れることで、毎月の返済が少なくなり、CFが増えるというメリットもあります。

この辺りは、物件ごとのシュミレーションによっても変わってきますので、買う前にしっかりとシュミレーションすることが大事です。

また、無理なオーバーローンで、現金がないのに物件を購入している人の多くが破綻していますので、注意が必要です。

 

収益物件購入の頭金はいくら必要?【現金を増やす方法も解説】で詳しく解説しています。

 

Q,競売はおすすめできますか?

 

A,競売は、以前と比べるとかなり高騰しており、必ずしも安く買えるわけではないので、初心者の方にはお勧めしません。

手間がかかる、相手はプロの不動産業者、内見ができないなど、初心者の方にはおすすめできない理由があります。

 

Q,銀行から融資を受けるためにはどうすればいいですか?

 

A,銀行からの融資を引くためには、属性、物件、エリアが銀行の範囲内かなどの様々な条件が絡んできます。

銀行や支店によっても不動産投資への考え方が違うため、自分の年収で融資が引ける情報を学び、融資を受けられる銀行を地道に開拓する必要があります。

多くの方が間違っていますが、基本的には、銀行開拓してからの物件検索の順番です。
いい物件は、市場にでてきてもすぐに決まってしまうため、前もって自分に融資をしてくれる金融機関の目星をつけておくことがポイントです。

 

Q,おすすめの銀行を教えてください

 

A,融資が締まってきた2020年現在でも、融資を引き続き出している金融機関をまとめています。

 

不動産投資で使える金融機関まとめVer.1【2020年最新情報】

 

Q,おすすめの不動産屋さんはありますか?

 

A,不動産投資専門の富士企画やクリスティは有名です。

どちらも社名は違いますが、両社の社長は新川 義忠さんですので、東京在住なら富士企画、埼玉県ならクリスティと使い分けるといいでしょう。

【東京方面】

富士企画株式会社

【埼玉方面】

株式会社クリスティ

アパートならクリック不動産も安い物件があることがあります。

クリック不動産.COM

千葉方面の情報ならなごみが有名です。

【千葉方面】

合同会社なごみ

それ以外のおすすめの不動産業者については、セミナーで人脈を広げて、結果を出している人に紹介してもらうのもおすすめです。

 

Q,怪しい不動産屋さんの見分け方はありますか?

 

A,まずは、Googleで検索してみること。
全てのことに共通していえることですが、疑問に思ったことは、誰かに質問する間にGoogleで検索してみましょう。

「業者名 詐欺」「業者名 評判」

などで自分で検索することを習慣化するといいと思います。

その上で、不動産投資で結果を出している信頼できるメンターを見つけて、評判を聞いてみることです。

不動産投資で失敗しないためには、メンターを作ることが必要不可欠です。

 

以下の記事でまとめています。

不動産投資で失敗しないためのメンター・人脈の重要性【情報戦です】

 

Q,再建築不可の物件の購入はどう思いますか?

再建築不可とは?

再建築不可の物件とは、建築基準法上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のことを指します。

※建築基準法上の道路とは、原則として公道などの幅員4m以上のものをいいます。
ただし幅員4m未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路、みなし道路など)とみなされる場合があります。
これらの道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。 

出典:LIFULL HOMES

 

A,相場より安く買えて、出口戦略が見えるのであれば、買ってもいいと思います。

相場より安く買えることは絶対ですが、初心者の方の最初の1件目としては少し難易度は高くなります。

相場より安く買えて、なおかつ1000万円以下の戸建てなどであれば、出口も見えやすいのでいいと思います。

 

Q,既存不適格の物件の購入はどう思いますか?

 

既存不適格とは?

事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。

建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点ですでに工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないという特例を設けている。
この規定により、事実上違法な状態であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼んでいる。

出典:at home

 

A,再建築不可と同じく、相場より安く買えて、出口戦略が見えるのであれば、買ってもいいと思います。

再建築不可、既存不適格ともに融資が受けられる金融機関は三井トラストやセゾンファンデックスなどのノンバンクになってきますので、

金利が安くても3.9%となるので、それでもCFが出るような利回りの高い物件であることが前提となってきます。

 

Q,市街化調整区域の物件の購入はありですか?

 

A,出口戦略が見えないので、やめた方がいいです。

 

Q,レインズにはいい物件がのっている?

 

レインズとは?

レインズとは、宅建登録のある不動産業者のみが見れるサイトです。

 

A,基本的には、楽待や健美家などのサイトとそこまで大きな違いはないと思いますが、ポータルサイトよりもお宝物件がある可能性もあります。

 

不動産業者が物件情報を仕入れた場合、レインズに掲載することは必須ではありません。

 

step
1
周りの自分の客に情報を流します

※実績のある買えてる人はここで買えることが多くなります

step
2
レインズに掲載

step
3
楽待、健美家、アットホームなどのポータルサイトに掲載

という流れです。

ポータルサイトに掲載する前の物件や、まれに不動産業者がやる気がなく、ポータルサイトに掲載しないケースもあるので、お宝物件が眠っている可能性もあります。

 

不動産投資のQ&A!まとめ

 

他にも質問などあれば、随時更新していきたいと思います。

 

 

 

 

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