不動産投資の始め方

不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】

不動産投資を始めようと思うけど、手法がたくさんありすぎて、自分に何が合うのか分からないという方が少なくないと思います。

区分マンション、アパート、戸建て、シェアハウス、民泊など様々あります。

今回は、そんなどういった投資手法をするか決まってない初心者の方に向けて書きたいと思います。

闇雲にネットで不動産投資を検索して、無料セミナーに参加して、不動産業者がいうことを鵜呑みにして、その場でワンルームマンション(区分マンション)を契約して後で後悔するなんてことがないように、不動産投資で失敗しないために学ぶべき心構え【要注意です】の記事も是非読んでみてください。

不動産投資で失敗しないために学ぶべき心構え【要注意です】

不動産投資の初心の方向けに失敗しないための心構えをお伝えしていきます。 この記事を読んで頭に入れてから行動することで無駄な行動を省くことが出来たり、 業者のカモにならないようになることを願っています。 ...

こんな人に読んでほしい

・不動産投資を始めたいが、どんな手法があるかすら分からない
・不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加したりしたが、いまいち自分に合ってるか自信がない
・不動産投資を始めるにあたって、いろんな手法のメリットとデメリットを把握した上で始めたい
それでは、本題に入っていきたいと思います。

区分マンション投資(団地投資)

区分マンション

お勧め度:低い(基本的にお勧めしません)

価格:100万~2000万中盤くらい

規模拡大の速度:遅い

入居付け・運営:しやすい

融資:つきやすい(年収500万~)

マンションの1部屋を購入するのが区分マンション投資法です。

新築ワンルームマンション投資を勧めている業者が多いです。

私の周りの投資仲間の中にもいますが、こういった業者を信じて、サラリーマン属性を使って最初に2~3件購入して、これ以上新たな融資も引けない、売却したら手出しが出てしまうので売却も簡単にできず、がんじがらめからのスタートとなっている方がたまにいます。

手出しが出るというのは、相場の価格より高値で購入してしまっていることで、売却するときの銀行の残債よりも安い金額で売却しないといけないことで、売却益を得るどころか、さらに自己資金を出さないと売れない状況です。

また、積算評価割れの物件が多く、割高で購入してしまうことが大半なので、2~3件で打ち止めになることが非常に多いのが特徴です。

価格はお手頃で、融資もつきやすいですが、郊外に購入してしまうと入居付けに苦労することもあると思います。

悪いことばかり書きましたが、他の手法と比べると、我々投資家には人気がない投資法ですので、競合は少なくチャンスがあるとも言えます。途中で融資が止まることを考えるとキャッシュで買い進められる財力が必要になります。

某不動産投資家の方は区分マンション投資で拡大してますが、ファミリー物件に限定しているそうです。

また、区分マンションの中でも、団地投資があり、安く購入して、綺麗にリノベーション(リフォーム)出来れば、価値を上げることも可能で、実需向けに売却したり、客付けして、投資家に売却する手も考えられます。

戦略的に進めることが出来ればありですが、最初の一件目ではお勧めしません。

新築アパート・マンション投資

おしゃれな新築

お勧め度:人によってはお勧めできる

価格:1億前後が多い

規模拡大の速度:属性がよく、キャッシュがあれば早い

入居付け・運営:特にしやすい

融資:高属性のみつきやすい(年収1000万~)

一都三県築古アパート・マンション投資と比較して見てみてください。

一都三県築古アパート・マンション投資へ

一都三県や大阪、札幌などの人口密度が高く、土地値が下がらないエリア限定で、新築のアパートやマンションを、専門の建売業者から購入する手法です。

以下で説明している土地から購入して、一から建設する新築投資とは分けて考えています。

サラリーマンで年収1000万以上であったり、国家公務員などの属性が高い方であれば、一棟目からお勧めしたいのは、この投資法です。

新築プレミアムという言葉があり、エリアを間違えなければ、完成が繁忙期からずれていても、入居付けは簡単に決まります。

完成前に満室になってしまうケースもあるくらいなので、最初の入居付けは苦労もなく、決まることが多いように思います。

しかし、ここで注意しないといけないのは、以下の二点です。

業者選びが非常に重要。業者選びを間違えると、途中で倒産して資金が回収できなかったり、欠陥住宅を作られたり、割高な建築費を請求されることもある

エリア選定が命なので、周りに新築アパートが乱立しているエリアではないか、慎重に調査が必要

どちらも前もってリスクを知っていれば回避することができます。

まず業者選びに関しては、私ならセミナーで新築建売をやっている投資家を探して、業者を紹介してもらえるようにお願いをします。 孝史さんなどの日本の不動産投資の初期の頃に、不動産投資を始めてる実力者の方達はこぞって新築投資をしているので、そういった方にアポイントを取ってみるのも手だと思います。

エリアに関しては、非常に注意が必要です。

23区の葛飾区、足立区、神奈川県の港北区などのエリアは新築でなおかつ単身者向けの物件が乱立しているため、スルーしたほうが良いかもしれません。

実際に私の周りでも、単身者向けの、ロフトありの 狭小(きょくしょう)、乱立しているエリアで1~2億で物件を購入し、失敗している方が数名いらっしゃいます。

ロフトありの狭小が、すべて悪いわけではなく、立地が23区の需要が下がらないエリアなら勝負できると思います。

最初の一件目は、失敗している方が多いのが不動産投資です。

私の意見を言わせていただくのであれば、最初の一件は、仮に失敗してもリカバリーが利く100~3000万円くらいの手頃な価格を狙った方がいいと思います。

とはいえ、新築アパートは銀行の評価も高く、数年してからも急激に評価が下がることはないので、3~5年回して、インカムゲインを取った上で、売却する出口も見えやすい投資です。

新築での実績を積めば、銀行からの評価もつき、土地から購入して自分のデザインで新築を建設することも可能です。

実績のある有名投資家の方々が、土地からの新築投資にいきつくことが多いのは、デザインできる面白さややりがい、売却した後の出口が見えやすいなどが理由としてあげられるでしょう。

孝史さん、極東船長さん、佐藤元春さんなど有名な投資家さんは、区分マンション投資や戸建て投資、築古アパート投資を経て、新築アパート・マンション投資に行くことが多いです。

築古アパート・マンション投資

築古マンション

この手法は三つに分けて説明します。

地方築古アパート・マンション投資

お勧め度:お勧めできる

価格:1000~5000万円

規模拡大の速度:他の投資と比べて早い

入居付け・運営:遠隔となるため工夫や努力が必然

融資:銀行が限られてくるため、難しめ(年収400万~)

文字通り、一都三県以外の地方にアパート・マンションを購入する投資法です。

不動産投資をしている投資仲間で、一番多いのがこの投資法かと思います。

最近急激に人気が出てきている戸建て投資と並んで、人気の投資法です。

安くても1000万円以上の投資ですので、銀行の融資を引くために積算評価が売価以上か近い物件を購入していく戦略になります

銀行によっても違いますが、「売価-積算評価の差分」は、自己資金としてキャッシュを入れることになります。

これはすべての投資に共通して言えます

デメリットは、人口減少のリスクです。

市区町村のデータが出てますので、購入する前にエリアの5年後、10年後の人口推移を必ず確認したほうがいいと思います。

また、とは言っても土地勘がないエリアだと実際に訪問しないと分からないことがたくさんあります。

茨城県でいうと日立市は言わずと知れた日立があるため、安定した需給はありますが、隣の市となると分からないものです。

大まかに県で判断することなく、購入する駅の周辺の不動産屋に最低でも、3社は訪問するか電話をしてヒアリングを行いましょう。

「〇〇物件の購入を検討しており、管理会社を探しているのですが・・・」

「このエリアで物件を探しているのですが・・・」

と聞けば、いろいろ教えてもらえると思います。

成功している投資家の知り合いがいれば、投資エリアをヒアリングして、そこを攻めるのも手だと思います。

この投資法を得意としている有名投資家はたくさんいますが、木下たかゆきさんなどたくさんいます。

地方RCマンション投資

お勧め度:リスクが大きいため、一棟目としてはお勧めできない

※有料コンサルをつけることを強くお勧めします

価格:5000万~2億円

規模拡大の速度:ロッドが大きいので、非常に早い

入居付け・運営:遠隔となるため工夫や努力が必然

融資:銀行が限られてくるため、難しめ(年収800万~、or金融資産2000万以上)

一都三県以外の地方のRC(鉄筋コンクリート造)マンションを購入していくこの投資法では、金額が大きい分、リスクも高くなりますが、規模拡大の速度は、他の投資法と比べて段違いです。 光速投資法といわれたりもしています。

規模拡大の速度は、「銀行からの融資をいかにして継続して受けられるか」が重要になってきます。

地方RCマンション投資は、自己資金を使わず、積算評価、収益評価ともに銀行から評価が高いRCマンションをフルローンで購入する戦略ですので、継続して物件を購入し、一気にCF100万円を達成して、脱サラできる手法ともいわれています。

銀行融資は耐用年数の残存期間が返済期間になることが基本的な考え方ですので、RCの法定耐用年数が47年と長いことを利用して、長期融資が引きやすいのが、この投資法の特徴です。

デメリットとしては、物件の規模が大きいため、修繕費用も高額になることです。

投資家の仲間内では、エレベーターがある物件は避ける人が多いのは、修繕費用がべらぼうに高いからです。

例えば、築25年の物件を購入した場合、推奨されているエレベーターの交換時期は20~25年ですので、エレベーターを交換済みなのかどうかで大きく手元に残る利益が変わってくることになります。

交換する場合は、500~1000万ほどかかります。

今回はエレベーターを例に挙げましたが、築20年以降の物件は、修繕が必要になってくるため、こういったリスクを調査したうえで購入検討しないといけないので、初心者の方にとっては非常に難易度が高いと思います。

また、年収が高い、もしくは、金融資産が2000万以上とハードルは高いですが、銀行評価の高い物件ですので、仮に売却するとしても、売却はしやすいとも言えます。

規模拡大の速度が非常に速いのは、すぐにでもサラリーマンを辞めたい方などにとっては、魅力的ですので、もしこの投資法を検討される場合は、大家の会に入るかコンサルタントをつけることを強くお勧めします。

ロケット投資法の村田幸紀さんの不動産投資の会は、周りの投資仲間も数人入っており、評判は高いので、良いと思います。

ただし、コンサル費用も高いので、よく検討された方がいいと思います。

一都三県築古アパート・マンション投資

お勧め度:お勧めできる

価格:5000万~2億円

規模拡大の速度:ロッドが大きいが、利回りが低いためCFはあまり出ないため、遅い

入居付け・運営:都内近郊のため入居付けは易しい

融資:銀行・物件が限られるため、難しめ(年収800万~)

この投資法の特徴は、新築投資法と近い部分もありますが、新築か築古かの違いですので、比較して見てみてください。 新築アパート・マンション投資へ戻る

この投資法も積算重視で、積算が売価以上か近い物件を購入していく手法です。

地方築古のような土地値のや人口減少のリスクはほとんどありませんので、新築アパート・マンション投資と共に固い投資だと言えます。

しかし、都内近郊で積算が取れる物件を探すのは、競合が多いためかなり難易度が高いのがデメリットです。

通常、都内近郊で積算が取れる物件は、すでに実績があって、不動産業者との繋がりがある投資家に回ってくるものです。

しかし、不動産業者との繋がりを一から丁寧に作っていき、年収証明書(源泉徴収票)を出したり、自己資金がいくらあるのか伝えたりして、買える人ということをアピールすることで良い物件が回ってくる可能性もあります。

当て物件といわれる、購入しないけどまあまあ良い物件を銀行に物件を持っていき、融資の内諾まで取れていたりすると、不動産業者も紹介しやすく、熱をもって探してくれると思います。

この手法を得意としているのは、紺野健太郎さんが有名です。

戸建て投資

戸建て

融資がしまってきた影響もあり、最近になって非常に人気なのが、戸建て投資です。

こちらは3パターンにわけて説明していきます。

築古戸建て投資

お勧め度:迷いがある方、小さく始めたい初心者の方に特にお勧めできる

価格:100~500万

規模拡大の速度:ロッドが小さいため、現金次第ではいくらでも拡大可能

入居付け・運営:戸建て賃貸は、需要が多いため易しい

融資:スピードが速いため現金買いがお勧め、国民生活金融公庫も可能(年収300万~、バイト、派遣、主婦の方も)

私が一件目を購入するときにすぐに脱サラしたい理由があったり迷いがある方は、まずは、オーソドックスな戸建て投資をお勧めします。

理由は、価格が安いことが大きな理由なのですが、物件検索からエリア選定のための不動産屋へのヒアリング、買い付け、契約、リフォームの発注や管理会社とのやり取りなど、不動産投資に必要なすべての業務をこなすことができるからです。

不動産投資でセミリタイアしたい、資産を築きたいと目標が明確な方は、多少のリスクを取ってもアパート・マンションを購入をすることは賛成ですが、明確ではない方で、まずは賃貸経営を始めてみたい方、リスクを取りたくない方、年収が高くなく現金での購入を検討している方にはかなりお勧めできます。

また、戸建てに住む方はファミリーが多いため、一度入居が決まると長い期間住んでもらえ、さらには管理なども入居者さんがしてくれたりと自主管理することにも向いています。

属性的に融資を引くのが難しい方、ご自身でリフォームを体験したい方、自主管理したい方にもおすすめです。

この投資を得意としている有名投資家は、藤山勇司さん、加藤ひろゆきさん、日曜大家さんなど多数です。

廃墟不動産投資

お勧め度:お勧めできる

価格:月数千円~10万円

規模拡大の速度:物件さえあればいくらでも拡大可能

入居付け・運営:戸建て投資と同じく、易しい

融資:銀行の融資は使わない、リフォームのみ利用可能(年収300万~、バイト、派遣、主婦の方も)

廃墟不動産投資といえば、村上祐章さんが創始者です。

空き家を抱えて困っている所有者(以下オーナー)を探し出し、2万円で借りて、5万円で賃貸に出すことで差分の3万円を賃貸収入として得る投資法です。

リフォームしないで、DIYしたい人に相場より安く貸したり、必要最低限以下のリフォーム(100均の布をかけたりすだれで隠したり)をして、貸し出すことを村上さんは実践されています。または、賃貸実績を積みたい初心者の方に貸したりしているそうです。

地方に行けば行くほど、放置された空き家の数は多いです。

相続したオーナー自身も活用方法が分からなかったり、リフォーム費用を出すお金もないなどで放置してしまい、毎年固定資産税だけ支払っており、手放したいという方が非常に多いわけです。

オーナーの探し方は、近所の方に聞けば居場所を教えてくれたり、教えてくれなくても登記簿謄本を見ればわかりますし、近くに住んでいれば直接訪問して、交渉にいくようです。

また、空き家に困っている方はオーナーだけではなく、各市町村もかなり困っており、「空き家対策室」などの部署があるほどです。

空き家は現在846万戸以上あり、これから増え続ける一方と言われており、2028年には1,700万戸を超え、4戸に1戸が空き家になる想定だそうです。

所有しないため、リスクはありません。また、市場が今後拡大していくのが確定なので、非常に面白い投資法だと思います。

無料ゲット投資法・マイナスゲット投資法

お勧め度:お勧めできる

価格:無料、1~100万を所有者からもらう

規模拡大の速度:物件さえあればいくらでも拡大可能

入居付け・運営:戸建て投資と同じく、易しい

融資:銀行の融資は使わない、リフォームのみ利用可能(年収300万~、バイト、派遣、主婦の方も)

廃墟不動産投資の進化系です。廃墟不動産投資を拡大していると、貸すだけでなくすぐにでも手放したいオーナーがいます。

そういった方に無料でもらえないか交渉するわけですね。

木造は法定耐用年数が22年ですので、22年を過ぎると土地の価値しか見なくなります。

空き家として放置されている物件は、築50年以上、残置物モリモリ、傾きや雨漏り、シロアリなどの大きな瑕疵がある物件が多く、購入する人は建て壊すことが前提のため、実際の価値から建て壊し費用の100万とかを引いてもらうこともあります。

この発想を利用して、土地値が100万以下の地方の物件に建て壊し費用を交渉して、無料ゲット、マイナスゲットが成立するというわけです。

実際に周りの投資家でも、茨城県や埼玉県の奥地で無料ゲット、マイナスゲットが出来た事例もあります。

無料でゲットして、少し綺麗にして売却することが出来れば、100~200万儲けることは可能で、こういった資金を元に、今まで紹介してきた戸建て、アパート・マンションを購入するのも手だと思います。

何より、現在資金がないけど賃貸実績を作りたい方、融資を引くのが難しいバイトや派遣、パート、主婦の方にとってはまたとない方法だと思います。

アパート・マンションを購入し、債務超過になっている場合でも、こういった借り入れのない売上を地道に増やしていくことで、債務超過が解消され、再度借り入れすることが可能になるので、他の投資との両輪で挑戦するのもおすすめです。

シェアハウス投資・転貸シェアハウス投資

お勧め度:CF重視でいち早く脱サラしたい方にお勧めできる

価格:1000~3000万

規模拡大の速度:融資付けが困難なため、遅いが、転貸と組合わせていくと融資なしで拡大可能

入居付け・運営:立地勝負なのでエリアは限定されるが、入居付けは問題ない。運営は委託も可能だが、月20%取られるため、自主管理がお勧め

融資:シェアハウスのイメージがあまり良くないため、難しい。戸建てを購入し、シェアハウスに転用する

管理人の私が得意としている投資法です。

私がこの投資法を選んだのは、とにかくCF重視で、1日でも早く、サラリーマンに代わる収入を得て脱サラすることが第一の目標だったからです。

収益を公開していますので、まだ読んでない方は是非とも読んでください。

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こんにちは。 今回は、不動産・シェアハウスの自主管理の客付けについて書こうと思います。   自主管理をする上で、一番の障壁になるのがこの客付けではないでしょうか?   このブログを ...

私が今後拡大していく予定の転貸シェアハウスも今度、詳しく紹介したいと思います。

シェアハウス投資と融資を使わない転貸を融合し、アパート・マンションと同じかそれ以上のCFを得ることができます。

転貸シェアハウスが10つ目の投資法でした。

まとめ

綺麗な夕日

10つの投資法を紹介してきましたが、正解はありません。

投資を始めるための目的や、その方の属性や資産背景などで変わってきます。

ただ一つ言えるのは、小さく始めて、方向性が決まってからリスクのある大規模な投資に挑戦する方がいいと思います。

物件を購入するときは、不動産投資家で成功している先輩に相談するようにしましょう。

最後まで読んでくださりありがとうございます。

このブログを読んでくださってる方が一人も不動産投資で失敗しないことを切に願っています。

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