不動産投資の失敗

ワンルームマンション投資は詐欺なのか?【家賃保証についても解説】

こんにちは。

不動産投資家のカジ社長です。

不動産投資を始めたばかりの方からよく相談受けるのは、ワンルームマンションをすでに購入してしまってるが、業者さんに言われるがまま買ったので、良い投資なのか分からないという内容です。

ワンルームマンション投資は、融資が受けやすい、自己資金がいらない、手間がかからない、節税になると良いことづくめのように営業マンの方は勧誘をしてきますが、実際のところはどうなのでしょうか?

今回は、ワンルームマンション投資は詐欺なのか?についてお話していきます。

 

こんな方におすすめ

  • ワンルームマンション投資の業者から勧誘されているが、購入を迷っている方
  • ワンルームマンション投資の営業をしている人はみんなが詐欺師なのか知りたい方

 

 

初めに私の実績を紹介させて頂くと、不動産投資歴3年3ヶ月で、3棟34室、満室時の賃料収入は月134.2万、月のCFは月87万円ほどです。

ワンルームマンション投資については、実際に私も勉強のために無料の面談に5件ほど行った経験がありますので、経験談も含めてお伝えできればと思います。

それでは、本題に入っていきたいと思います。

 

ワンルームマンション投資は詐欺なのか?

スーツ

私も勉強のために無料の面談に5件ほど行った経験から話をしますと、すべての業者が詐欺というわけではないと思います。

しかし、利益が出る事業として、不動産投資をしている私から一つだけ言わせて頂きたいのは、ワンルームマンション投資は購入した時点で、儲からないことが決定してしまうので、絶対に購入してはいけないということです。

 

ワンルームマンション投資の失敗事例

 

よくある事例を紹介していきます。

よくある失敗事例

  • 都内23区の新築マンション
  • 3,300万円
  • 35年間金利2%前半
  • 月々のローン返済約11.2万円
  • 毎月の家賃収入は10万円
  • 管理費と修繕積立金は5,000円※1.7万円の赤字
  • 家賃保証(サブリース)10年

 

1~3万円の小さい損失で、都内にワンルームマンションという資産が保有できることや、35年後に支払いを終えた時には、売却して売却益が出るとか、節税になるとか様々なことを言って営業してくる場合が多いです。

 

注意しなければならないのは、毎月1~3万円の手出し(持ち出し)がでるということです。

不動産投資で使う手出し(持ち出し)とは、自身の収入から負担するということ

手出しがあるというのは、利益が出すための不動産投資をやっている人からするとあり得ないことなんですね。

 

また、ワンルームマンション投資を販売している多くの会社は、自社で土地を購入してマンション1棟を建てて、販売している場合が多いので、価格も自社で自由に決められるのです。

自由に決められるということは、ローン返済から逆算して、購入者の手出しの金額を調整しているということです。

私が話を聞いた業者さんの中では、月々数千円の黒字になるケースもありましたが、数千間円のローンを組んで投資をするのであれば、もっと利益のでる投資手法を選んだ方が賢明ですよね。

 

そのほかの投資手法を知りたいという方は

不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】で投資手法をまとめていますので、読んでみてください。

 

綺麗な夕日
不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】

不動産投資を始めようと思うけど、手法がたくさんありすぎて、自分に何が合うのか分からないという方が少なくないと思います。 区分マンション、アパート、戸建て、シェアハウス、民泊など様々あります。 今回は、 ...

 

それでは、次に営業マンのうたい文句として、一番詐欺に近い内容である、家賃保証(サブリース)について解説していきます。

 

ワンルームマンション投資の誘い文句【家賃保証(サブリース)について】

頭抱える

3000万円のローンを組んでまで、手出しや数千円の利益しか出ないことは不動産投資を事業として考え、利益を出している我々不動産投資家にとっては、あり得ないとお話をしました。

ワンルームマンション投資の本当の問題点は、先ほどの事例は数万円の手出しが発生してしまうことで終わりではありません。

3年後に入居者が退去したタイミングで、一方的に家賃保証(サブリース)を打ち切られてしまい、保証されていたはずの10万円が入らなくなり、11.7万円を給料から支払わなくてはならなくなるケースが多数あります。

営業マンは、罪の意識があるのかないのか分かりませんが、こういった誘い文句で勧誘をかけてきます。

 

サブリースが10年つくので、安定した経営ができます

 

スマートデイズのかぼちゃの馬車、レオパレスなどの問題は大きく話題になったので、ご存じの方も多いかと思います。

どちらの問題も多くの被害者を出して社会問題となっていますが、どちらも契約時は30年間一括借り上げといって家賃保証(サブリース)をうたっていて、数年後には一方的に家賃保証(サブリース)を打ち切られています。

 

こういったサブリースが打ち切られている話をよく聞いていると、ワンルームマンション投資は詐欺だと私は思います。

契約時の話と違うというのは、通常であればあり得ませんが、不動産業界ではよくある話なので、絶対に知っておくべき内容です。

 

ワンルームマンション投資を勧める営業マンも詐欺師なのか?

 

ここまでワンルームマンション投資について詐欺なのかどうかをお伝えしてきました。

ワンルームマンション投資を勧める営業マンが詐欺師なのかどうかについてですが、お客様を騙している感覚があるのに続けている営業マンは詐欺師だと言えると思います。

私が会ってきた営業マンは家賃保証(サブリース)を打ち切るような悪行をしているかどうかは確認が出来ていないのですが、詐欺師には見えないまともな方が多かったです。むしろ頑張って営業してきて非常に健気な印象すらあるのです。

 

ワンルームマンション投資については良くわかりました。検討したいと思います。

一点質問したいのですが、営業マンさん自身は購入されているのですか?

 

私も一件だけですが、所有してますよ

 

そうなのですね~。(人には3件購入させようとしているのに自分は一件なのか。本当かな。)ちなみに私は不動産投資全般を勉強してまして、3000万円のローンを引ければ、毎月のCFが20万円以上でる物件を持ってるのですが、そういった投資と比べてどう思いますか?

 

・・・・・それは凄いですね・・・・(厄介な人に当たっちゃったな。どうせ買わないだろうから適当にあしらっておこう)

 

5件の面談に行き、5件ともこういった会話で終わりました。

 

私が不動産投資を勉強していて、ワンルームマンション投資とは比べ物にならない利益を得ていると分かった瞬間に営業マンは顔色が変わって、売ろうとして来なくなるのです。

後ろには引けないので、面談の最後までは、引き下がらずに勧めてきはしますが、本心はもう売れないと思っているのがあからさまに分かるような状況でした。

 

この会話から分かるのは、ワンルームマンション投資の営業マン自身は悪気はなく、本当に1件か2件購入してると言ってる人もいました。(できる営業マンほど持ってると言ってる人が多かったです)

要は、不動産投資については、ワンルームマンション投資という狭い分野の知識しかないので、自分よりも知識がある人が来てしまうと、なんも言えなくなってしまうんですよね。

しかし、サブリースを打ち切る可能性があることを知っており、打ち切られたら購入者がどうなるか分かるのにそれを売ってること自体は、詐欺と変わらないのではないしょうか。

情報弱者を言いくるめて、自社と自分だけが儲かればいいという考えの営業マンには注意して見極める必要があると思います。

 

まとめ

滝

今回は、ワンルームマンション投資は詐欺なのか?についてお伝えしてきました。

騙す業者がいなくなるのは難しいことなので、業者の言いなりにならない知識を持ち、相談できる成功者の人脈を広げましょう。

情報弱者を言いくるめて、自社だけ儲かればいいという悪徳な不動産業者が減り、騙されて失敗する方が一人でもいなくなれば良いと真剣に思っています。

ワンルームマンション投資業者の勧誘がしつこくて困ってる方は、ワンルームマンション投資業者の勧誘がしつこい【撃退方法を紹介】も読んで頂ければと思います。

 

電話
ワンルームマンション投資業者の勧誘がしつこい【撃退方法を紹介】

こんにちは。 不動産投資家のカジ社長です。 今回は、ワンルームマンション投資業者の勧誘がしつこいことについてお話していこうと思います。 私自身が不動産投資を始めた初期のころに、いろいろと業者に問合せを ...

人気の記事

-不動産投資の失敗
-,

Copyright© 不動産投資初心者向けの総合サイト , 2020 All Rights Reserved.