ワンルームマンション投資は買った時点で失敗が濃厚【要注意です】

こんにちは。

不動産投資家のカジ社長です。

今回は、ワンルームマンション投資は買った時点で失敗が濃厚についてお話していこうと思います。

価格も安く、融資も引きやすい、節税になる、年金対策になるなど、営業マンから勧誘をされていて、ワンルームマンション投資を迷われていませんか？

不動産投資を始めたいけど、アパート・マンションは価格も高くて、知識も必要そうだから、手軽なワンルームマンション投資から始めようとしていませんか？

そんな方に向けて、お伝えしていきます。

初めに私の実績を紹介させて頂くと、不動産投資歴3年3ヶ月で、3棟34室、満室時の賃料収入は月134.2万、月のCFは月87万円ほどです。その他、副業での収入も年間500万円ほどあります。

実際に不動産投資の現場で学んだ知識や多くの不動産投資家さんと話して学んだ事実をお伝えしていければと思います。

それでは、本題に入っていきたいと思います。

ワンルームマンション投資は買った時点で失敗が濃厚

不動産投資の手法は様々あり、どの投資法もメリットがあります。

それぞれの詳しい内容については、不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】で解説していますので、是非ご覧ください。

様々な投資法がある中で、初心者の方におすすめする投資法をまとめているのですが、ワンルームマンション投資は絶対におすすめしません。

区分マンション投資の中でも、ファミリー向けや、団地投資といった手法であれば、成功者もいますので、検討はできると思いますが、ワンルームマンション投資は絶対にダメです。

その理由を後の章で説明していきます。

家賃・価値の下落率を考慮していない

新築ワンルームマンション投資で、新築プレミアムで相場よりも高い家賃で貸し出すことが出来るため、相場より高い家賃で利回りの計算がされている場合がほどんどです。

ワンルームマンション投資の営業マンは、売ることに必死で、我々投資のことは考えてくれませんので、買わない理由になることは絶対に言ってきませんので、注意が必要のです。

新築は市場に出た瞬間に、中古になり、価値は７０％下落すると言われています。

インターネットで「賃料相場」で検索すれば、簡単に調べられますが、以下に大手のサイトを載せておきます。

以下のようなサイトで、エリア、広さ、駅徒歩、設備などが近い物件を探して、実際の賃料の相場を確認してみましょう。

まずは新築で検索して、その後に築２~３年経った同条件の物件を探すとどれくらい家賃が下落するのか想定できるでしょう。

不動産の相場は大きくは変わりませんので、想定した金額がそのまま２～３年後の賃料になると思っていただいて良いと思います。

現在の利回りは、新築プレミアムになっていて、毎月の手出し（持ち出し）が１万円だが、三年後に退去が出て、賃料が80%～90%下落した場合で計算するとどうなるでしょうか？

当たり前ですが、手出しの金額は増加します。

営業マンは売りたいがためにこういった不都合な真実は話しません。

出口戦略がない

エリア、広さ、駅徒歩、設備などの条件が似ている物件が、いくらで売買されているのか購入する前に把握しておくことが、非常に重要です。

国土交通省のサイトから過去の実際の取引を確認することが出来るため、どれくらいで売却できるのか想定できます。

ワンルームマンション投資で失敗している知り合いが数名いますので、その方の事例を簡単にですが、紹介します。

ここで上げたのは一例ですが、持ち出しが数百万円かかってしまうケースがほとんどです。

持ち出しを出してでも売却しないと損失は広がっていくばかりですので、高い勉強代と思って売却するしかないと思います。

空室リスクを考えていない

不動産投資で稼働率が100%になることは、あり得ません。

なぜなら退去があって、すぐに入居者が決まったとしても、原状回復のリフォームが２週間、契約してから入居者が実際に住み始めるまでに早くても２週間と考えると最短でも１ヶ月はかかりますので、退去がある度に稼働率は落ちます。

空室期間も、銀行が返済を免除してくれることはないので、その期間は賃料収入がない分、所有者の財布から返済しないといけないのです。

賃料が１０万円の部屋であれば、手出しが１万円の場合で考えると、１１万円の手出しになってしまいます。

しかし、そういった不安を取り除くために、ワンルームマンション投資の業者はサブリースを提供しています。

次はサブリースについて話していきます。

サブリースを信じてはいけない

先ほどの空室期間も家賃を保証してくれるサービスをサブリースといいますが、サブリースは９０％詐欺ですので注意してください。

プロの不動産投資家は絶対にサブリースなんて契約しません。

サブリース・家賃保証が詐欺かどうかについては、ワンルームマンション投資は詐欺なのか？【家賃保証についても解説】で詳しく解説しています。

サブリースは簡単に打ち切りにできるのが、不動産業界の通例となっているため、勉強している投資家は絶対に使わないのですが、初心者の方は、良い話だと信じて契約してしまうのです。

スマートデイズのかぼちゃの馬車問題、レオパレス問題で多くの初心者の方が被害者となり、社会問題になりました。

スマートデイズもレオパレスもどちらもサブリースの手法を使って、初心者を騙す手口です。

レオパレス問題についてもレオパレスの施工不良問題のまとめ【対象物件一覧あり】でまとめていますので、良ければご覧ください。

銀行が貸してくれるから安全な投資ではない

よく初心者の方が陥る考えの一つで多いのが、銀行が貸してくれるから安全な投資だという勘違いです。

皆さんは、「晴れの日に傘を貸して雨の日に取り上げる」という言葉をご存じでしょうか？

銀行は損する投資はしません。

仮にワンルームマンション投資で失敗した場合でも、それは、購入した人の失敗であって、銀行の失敗にはなりません。

サラリーマンの年収から返済できるからです。

また、サラリーマンの年収から払えなくなった場合は、抵当権がついてますので、売却して、借入分を補填します。

実際に、私の周りでワンルームマンション投資で失敗している人は、２~３棟購入しているケースがほとんどで、住宅ローン含めてアパートローンなど他の融資関係はすべて断られてしまっています。

ワンルームマンションを購入してしまったら、売却してすべてを清算するまで、他の投資も一切できなくなりますので絶対にやめておいた方が良いと思います。

まとめ

今回は、ワンルームマンション投資は買った時点で失敗が濃厚について解説してきました。

いかがでしたか？

これから購入する方は、絶対に買わないことをおすすめしますが、すでにワンルームマンション投資をしてしまってる方は、少しでも高く売却できるタイミングで、売却することが重要になってくると思います。

とはいえ、私はサラリーマンの方にこそ不動産投資をおすすめしています。

数ある投資の中でもサラリーマンの方にこそ「不動産投資」をお勧めする理由をまとめてみた、でその理由をまとめてますので、読んで頂ければ幸いです。