このブログを読んでくださってる方は、不動産投資をしている、またはこれから始めようと考えている方だと思います。
収益不動産を購入するときに、必ず出てくる用語の一つで、利回りがあります。
不動産投資で使う利回りとは、不動産の利益を想定する指標と考えてください。
この記事を読んでほしい方
・利回りの意味や計算方法が分からない人
・購入する際の判断基準が決まっていない&あいまいな人
・すでに物件を購入したけど、良い物件なのかどうか判断できない人
このブログでは何度も警鐘を鳴らしていますが、不動産業者はお客さんの利益は度外視でとにかく売ることを考えていることが多いので注意が必要です。
不動産投資を始める前の心構えについてまとめている過去記事はこちらからどうぞ。
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不動産投資で失敗しないために学ぶべき心構え【要注意です】
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とにかく売りたいが最優先の業者は、持ってくる物件の利回りも低いことが大半です。
今回の利回りの基準を学ぶことで、不動産業者に自分の基準を伝えたうえで物件を持ってきてもらうことも可能になります。
また、儲かる物件と儲からない物件を見極められるようになりますので、失敗の可能性を低くすることができるようになります。
それでは、本題に入っていきたいと思います。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回りはグロス利回りともいわれますが、「物件の状況を把握する指標」と考えてください。
表面利回りの計算方法：年間の家賃収入÷物件の購入額×100
例）
- 月の家賃収入50万
- 物件価格5000万
こちらの利回りを計算してみてください。
答えは、12％です。
年間の家賃収入ですので、50×12＝600÷5000万×100＝12％となります。
表面利回りで、購入判断をしてしまうことは非常にデメリットが大きので注意が必要です。
なぜなら運用にかかる諸経費が含まれていなく、空室リスクも含まれていませんので、実際の表面利回り通りの利益になることはありません。あくまで一つの目安として考えましょう。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回りはネット利回りともいわれますが、「収支計画を立てる際の指標」と考えてください。
実質利回りとは表面利回りから経費を引いたもので、実際の運用に非常に近く、表面利回りよりもより正確な利回りです。
実質利回りの計算方法：（1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
例）
- 物件価格3000万
- 年間家賃収入300万
- 空室コスト30万（稼働率90％想定で空室率10%）
- 年間諸経費60万（年間家賃収入の20%）
- 購入時諸経費270万（物件価格の9％で計算）
この物件の実質利回りを計算してください。
答えは、6.4％です。
300－（30+60）÷（3000＋270）×100＝6.4
【空室コスト】今回は稼働率90％で計算してますが、固めで80%でも計算します。100－稼働率＝空室率です。
【年間諸経費（ランニング費用）】10~20%が目安です。新築は10%、築古は20%などのように使い分けます。
建物管理料、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、修繕費用、水道光熱費、管理会社への管理委託料、火災保険
【購入経費（初期費用）】新築：物件価格の3~7%、中古：物件価格の6~10%
購入時の諸経費：不動産仲介手数料、司法書士手数料、印紙、登記費用等
実質利回りというだけあって、実際の運用に非常に収支を計算することができます。
成功している不動産投資の利回りの基準とは
実質利回り ≧借入金利 + 8％
これが当サイトで推奨する利回りの基準です。
上記で計算した実質利回りが借り入れの金利に8%を足して数値以上になるかどうかが基準です。
計算した実質利回りから金利を引いて8%以上になるかとも言えますね。
非常に厳しい基準ではありますが、この基準を推奨するには理由があります。
理由を説明していきます。
「＋8％」の内訳
借入金元金返済＝5％
固定資産税＝0.5％
営繕費用等＝0.5％
キャッシュフロー＝2%
実際に物件を購入すると、銀行の金利が上昇してしまうリスクを考慮しています。
今は金利が低いお陰で何とか利益（CF）が出ているような物件を購入してしまうと、金利が上がってしまうと利益（CF）が出なくなり、売却もできなくなり八方塞がりになってしまいます。
また、固定資産税や営業費用、キャッシュフロー（空室率上昇）の変動の可能性をリスクとして考慮している計算です。
この考えは、沢孝史さんが考案された一つの指標です。
キャッシュフローが出るから安全という考えは非常に危険です。
- 仮に金利が10％に上昇しても利益が出るのか？
- 人口減少の影響で空室率が30％以上になっても利益が出るのか？
- 空室率が高くなることで、AD（広告料）が高騰しても利益が出るのか？
そういった、リスクを考慮した考え方になっておりますので、厳しい条件ではありますが、この指標に照らし合わせたときにご自身の検討している物件はどうなのか、今一度立ち止まって考えてみてください。
まとめ
不動産投資をするにあたって、利回りの計算ができるのは必須です。
そして、自分なりの利回りの判断基準を持つことは、重要なことです。
皆さんの不動産投資の一助になれれば幸いです。