利回り

不動産投資の利回りをあげる方法【賃貸募集は写真が命】

こんにちは。

不動産投資家ブロガーのカジ社長です。

今回は、募集用写真を綺麗に撮影(ホームステージング)するコツについて書いていこうと思います。

 

管理会社へ撮影をお願いしたけど、思っていた様に撮ってくれなくて不満だった

 

管理会社へ管理を委託する場合であれば、募集する管理会社が撮影してくれる場合が多いです。

また、購入するエリアが変われば、管理会社も変わりますので、物件を購入する度に管理会社が変わるのは普通です。

 

物件を新しいエリアで購入する度に、ちゃんと撮影してくれる管理会社かどうか分からないという不安が付きまといます。

 

せっかく撮影してくれたのに、納得がいかないから、お金を出してプロのカメラマンに撮ってもらうということもあると思います。

 

本記事で募集用写真を綺麗に撮るコツを学んで頂くことで、納得する写真を撮影し、管理会社含め、仲介会社へもっていくことが出来ることが大きなメリットです。

 

初期費用こそかかりますが、長い目で見た時に必要な投資ですので、私は一眼レフカメラを購入していただき、本格的に撮影していただくことをおすすめします。

 

余談ですが、私が運営しているシェアハウスでは、自主管理をしており、撮影、募集、客付け、入居者の管理まで、すべての運営を自分でやっております。

シェアハウスの管理料は、管理会社の数が少ないのと通常のアパートなどの管理と比べて手間がかかることが理由で、管理料は18~20%も取られてしまいます。

通常の戸建てやアパート・マンションであれば、3~5%が相場です。

 

アパート・マンションであれば、遠方にあることもありますし、5%程度であれば、手間を考えると管理を委託した方が、良いと思いますが、戸建ては入居をしたらほとんど手間はかからないので、自主管理をおすすめします。

戸建てに入居する方は、自分の持ち家のように管理してくれるため、通常必要である除草や様々なメンテナンスなども入居者がやってくれるので、自主管理でもやることがほとんどないので、管理会社へ5%も支払うのはもったいないので、自主管理も検討してみてはいかがでしょうか。

 

それでは、本題に入っていきます。

自主管理の中でも今回は募集のための「撮影」「ステージング」のポイントについて書いていきます。

 

不動産投資の自主管理【撮影を勉強するメリット】

カメラ女子

本記事のポイントを抑えれば初心者の方でもびっくりするくらい物件を綺麗に撮れるようになると思います。

 

読者さんの中には、管理自体を管理会社へ委託したり、撮影のみ(1~5万円が相場)カメラマンに任せる方もいらっしゃるので

必要ないという方もいらっしゃると思いますが、

 

こんな方におすすめ

  • 綺麗な募集写真が撮れるようになりたい
  • 撮影費用を抑えたい
  • 管理会社に任せたが写真がイケてなくて問合せや内見がこない
  • 人任せにするのではなく、知識をつけることで業者さんに指示ができるようになりたい

 

前編と後編でお伝えしていきます。

 

入居者を募集する際の写真の重要性

景色

ここでは、「撮影の重要性」について書きたいと思います。

 

まず、大前提として「物件を1日でも1秒でも早く満室にすること」

この考え方は不動産投資で自分の物件を保有し、運営していく中で最も重要な考え方・スタンスになります。

 

物件を選ぶ際のツールとして8~9割以上の方がインターネットで検索し、住みたい物件を絞って、内見に行きます。

綺麗な写真を掲載しなければ、興味を持ってもらうことが出来ず、内見の問合せにすら繋がらないので大きな機会損失となるのです。

 

皆さんAIDMAの法則はご存知でしょうか。

 AIDMA(アイドマ)の法則とは、Attention(注意)→ Interest(関心)→ Desire(欲求)→ Memory(記憶)→ Action(行動)の頭文字を取ったもので、アメリカのローランド・ホールが提唱した「消費行動」の仮説である。商売の基本で消費者の心理的プロセス・モデルです。

 

 

消費者の行動プロセスで自主管理の入居者募集に照らし合わせて考えると、

④ゴールである行動(内見・入居)をしてもらうためには、

③記憶に留めてもらう(記憶)

②住みたいと思ってもらう(欲求)

①興味を持ってもらう(注意・関心)

 

当たり前ですが、まずは知ってもらうこと、興味を持ってもらうことから始まります。

 

自主管理をする際はポータルサイトへ募集を掲載することになりますが、

 

①一覧ページで興味を持ってもらう

   ↓

②詳細ページへ入ってもらう

   ↓

③問合せをする

   ↓

④内見をする

 

ボータルサイトの一覧表示から詳細ページに移行してもらう際に写真が決め手になってくるのです。

 

皆さんは写真が「暗かったり、汚い、狭そう」といったイメージの物件に内見をするでしょうか?

 

訳アリの物件に少しでも安く住みたいといった需要もありますので、そういった方は除外して、多くの方は内見や問合せどころか

詳細ページにすら入ってもらえないことがほとんどでしょう。

 

まとめ

カメラ

 

今回は、

「物件を1日でも1秒でも早く満室にする」ためには、インターネットを利用して自分の物件の良さを少しでも多くの方に発信していくためには重要事項だと思います。

 

せっかく大金をはたいてリフォームしたのにも関わらず、撮影のレベルがあまりにも低くければ魅力が伝わらず、内見まで繋げることは難しくなってしまいます。

 

また、今後は物件を拡大していく予定の方は、お金をかけて毎回撮影を依頼するのではなく、自分で撮影できるようになることのメリットは大きいと思います。

また、従業員を雇って、撮影ノウハウを教育することで、自社で撮影が出来るようになります。

 

次回は具体的な「ここを抑えれば写真が見違える5箇条」を紹介していきたいと思います。

不動産投資の利回りをあげる方法【賃貸募集の撮影講座】】

 

不動産投資の利回りをあげる方法【賃貸募集の撮影講座】

皆さんこんばんは!   今日は仕事終わりの深夜の投稿です。 Twitterも始めたので、よろしければフォローして頂けると嬉しいです。   さて本題ですが、 今回は9/1に公開をした ...

 

 

ご意見や質問などいつでもお待ちしております。

 

人気の記事

-利回り
-,

Copyright© 不動産投資初心者向けの総合サイト , 2020 All Rights Reserved.