戸建て投資

副業で月10万円の不労所得を得たい人必見【戸建て投資がおすすめ】

こんにちは。

不動産投資家のカジ社長(@fudousan_kazu)です。

 

巷では副業をOKとする企業が増えてきましたが、こんな悩みはありませんか?

 

サラリーマンや本業が忙しいから、できることなら労働収入ではなく不労所得を積み上げたい

 

出来ることであれば、労働することなく、預金口座に毎月自動的に収入が入っていたら最高ですよね。

また、最近では、月10万円の副収入を手に入れることを目的に様々な副業を始める方が増えています。

 

今回は私がおすすめするのが、副収入を得たいけど、労働時間を増やすのではなく、効率よく不労所得を得たい方に、不動産投資の手法の中でもリスクの低い戸建て投資です。

 

不動産投資というとまず初めに思い浮かぶのは、ワンルームマンション投資などの区分マンション投資かと思いますが、ワンルームマンション投資は絶対にやってはいけない投資の一つです。

理由がわからない方、まだ読んでない方はこちらからどうぞ。

 

ワンルームマンション投資は買った時点で失敗が濃厚【要注意です】

 

ワンルームマンション投資は詐欺なのか?【家賃保証についても解説】

 

副業で月10万円の不労所得を得たい人必見【戸建て投資がおすすめ】

戸建て

副業で月10万円の不労所得を得たい人は戸建て投資で2棟購入すれば、達成可能です。

 

では、2棟購入するためにはいくらの資金が必要なのでしょうか?

見ていきたいと思います。

 

副業で月10万円の収入を得るためには投資資金はいくら必要か?

副業で月10万円の収入を得るために必要な投資資金は、600万円ほどです。

 

一棟あたりの自己資金は300万円ほどを目安として頂ければと思います。

リフォーム費用は、公庫から100~200万円ほどの融資を受けることを想定としています。

実際の資金イメージを見ていきましょう。

 

資金イメージ

  • 神奈川県横須賀市
  • 築35年木造
  • 価格300万円
  • リフォーム費用100万円
  • 合計400万円
  • 家賃収入6.3万円/月(年間75.6万円)
  • 返済金額:1.2万円
  • 月CF5.1万円、年間CF61.2万円
  • 利回り15.3%

 

神奈川方面に住んでる方におすすめできるエリアは横須賀市や千葉近辺です。

戸建て投資をしている投資家が多いのですが、割安な物件が出てきやすい上に、戸建て賃貸の需要も安定してあることが理由です。

 

築30年以上の戸建ての利回りをみる場合は、リフォーム費用も含めた金額で計算しましょう。

 

築古の物件を買い進めていくと、100万円台の瑕疵があったり、残置物モリモリ、雨漏りがひどいなど、初心者の方は手を出したら苦労するような物件に出くわすこともあると思います。

こういった物件は、物件価格こそ100万円ですが、リフォーム費用が300万円かかってしまったりする場合が多いため、リフォーム費用込みの利回りで判断することは必須となります。

しかし、副業の収入で月10万円を目指したい方の最初の2棟では、築35年前後までの300万ほどを目安に購入すると大きな瑕疵はないので運営もしやすくておすすめです。

 

労働時間はどれくらい必要か?

忙しい本業がある方ですから時間はとても気になる観点だと思います。

必要時間の目安

・物件検索⇒毎日30分×60日=30時間

・購入にかかる時間⇒契約書締結で約2時間

・リフォーム費用の見積もり立会い⇒1時間

・リフォーム費用融資のための公庫の資料準備と面談⇒資料準備5時間、面談1時間

・客付け業者探し⇒3時間

・客付けに伴う電話のやり取り⇒一回5分程度が決まるまで(1時間)

合計43時間

 

1棟を仕上げるためには、おおよそですが、43時間の時間の投資が必要な計算となりました。

2棟だと86時間です。

 

では、時給を計算していきましょう。

 

メモ

公庫のリフォーム費用ローン

借入条件:100万、1.5%、7年

返済金額:12,548円

 

家賃収入6.3万円ー1,2万円=5.1万円×12=61.2万円/年

となります。

61.2万円÷43時間=14,232

なんと時給換算で14,232円となりました。

 

戸建て投資が限りなく不労所得と言える理由

戸建て群

実際は、客付けが決まってしまえばやることはありませんので、ほぼ不労所得となります。

戸建て投資の大きなメリットの一つですが、戸建て賃貸に住む方は、長期入居でなおかつ、自分の所有のように住んで頂ける方が多く、管理の手間がかからないのです。

不動産投資は不動産賃貸業であり、事業の一つだと認識してやるべきだと思いますので、不労所得とは言えない部分もありますが、2棟立ち上げるまで、一定数の時間を投資できれば、後はやることはほとんどなく、毎月の家賃収入を得ることが出来ます。

 

 

他の投資と比べて出口戦略が見えやすくリスクが低い

部屋

先ほどの事例で紹介した400万円の戸建ての場合(物件300、リフォーム100)は売却するのも簡単です。

また、アパート・マンションと違って、投資家にも実需向けにも売却できるチャンスがあるのが、面白部分です。

実需向けとは、実際の需要の略です。実際に自分で住む方という意味です。

 

オーナーチェンジで投資家へ売却する場合

オーナーチェンジで投資家へ売却するのが、一つの出口として考えましょう。

 

5年後に売却した場合

  • 客付けした状態で、12%で投資家に売却※オーナーチェンジと言います
  • 510万円の売却金額
  • 返済残金247,120
  • 返済後手残り485万円
  • 5年間の合計CF:年間61.2万円×5年間=306万円
  • 5年間の合計利益(485+306)ー300万円=491万円

 

12%はあくまで仮定ですが、オーナーチェンジであれば、可能性のある数値です。

また、5年以下の場合は短期譲渡税となるため、長期譲渡となる5年経過後に売却するのが重要なポイントです。

 

メモ

短期譲渡所得・・・所得税30.63%+住民税9%=合計39.63%

長期譲渡所得・・・所得税15.315%+住民税5%=合計20.315%

 

実需向けに販売する場合

実需向けに売却する場合は、非常に売却益が出る場合は多いので、狙えるのであれば狙いたいところです。

実需向けの方は、投資目線で見ていないので、基準が低く、利回りも気にしないため、気に入れば高値で売却することも可能になるのです。

 

多いパターンは、賃貸募集をして住んでみて、気に入ったから購入するパターンです。

これは、実際には交渉次第の部分がありますので、売却を視野に入れているのであれば、ダメもとで聞いてみると良いでしょう。

400万仕入れの物件が600~800万円で売却できることも全然あり得ると思います。

 

売却せずに持ち続けて、拡大していく場合「複利が最強です」

売却せずに持ち続けても月10万円のほぼ不労所得が手に入っているわけですから、労働収入で月10万円を稼ぐことと比べたら素晴らしいと思います。

また、2棟で終わらずに買い進めていき、10棟所有をすれば月50万円、20棟所有で月100万円の利益(手取り収入)となります。

1棟で300万の自己資金が必要だと考えると、10棟、20棟というと程遠いことのように思いますが、複利の力を使うことで、拡大のスピードは年数が経てば経つほど早くなっていきます。

電車が出発したときはスピードが遅いけど、どんどん加速していくイメージです。

 

例えば、1棟目の収入を年間60万円全額貯金をしたら、2棟目が買えるのは、五年後です。

また、2棟目を購入して全額貯金を続けると、二年半後に3棟目が購入でき、これを続けていくと、複利の効果で苦労することなく資産と収入を増やしていくことが出来ます。

 

まとめ

老夫婦

不動産投資に興味がない方でも戸建て投資に興味を持っていただける内容ではないでしょうか。

労働収入で月10万円を稼ごうと思うと、家族との時間も自分の時間も犠牲にして、定年までずっと働き続けないといけません。

しかし、戸建てを2棟購入し、月10万円の不労収入を得ることが簡単だと分かったと思うので、すぐに行動に移して頂ければ幸いです。

私は脱サラを決意してから2年9ヶ月で月の家賃収入160万を達成して、脱サラ出来ました。

私の投資手法はシェアハウスです。

すぐに脱サラしたい方は、CF重視のシェアハウスもおすすめです。

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