不動産投資の始め方

サラリーマンの不動産投資は危険?【正しい知識をつければ大丈夫です】

不動産投資を始めたいけど、サラリーマンが副業で始めて、失敗している話を聞くから多くの方は、不動産投資は危険だと感じていると思います。

しかし、正しい知識をつけて、正しい投資法を行えば、負ける確率は極限まで低くできると断言します。

 

とはいえ、近年はかぼちゃの馬車やスルガ銀行の不正融資問題などでサラリーマンの方が大きく失敗してしまった話が多いので、そう感じてしまう方が多いのも仕方がないことだと思います。

どうすれば不動産投資を始める時のリスクを最小にして、始められるのかまとめていきたいと思います。

 

この記事を読んでほしい方

・不動産投資が危険だと思っている方

・不動産投資を始めた場合のリスクを知っておきたい

 

不動産投資を始めたいけど、一歩を踏み出せない方のために、リスクと対処法を一緒に学んでいきたいと思います。

 

地震リスク・火災リスク

綱渡り

首都直下地震が来る可能性は4年以内に70%と言われており、目を背けることはできない大きなリスクの一つです。

 

南海トラフ地震とともに、国の根幹を揺るがしかねない災害として心配されているのが、「首都直下地震」です。

首都直下地震は「今後30年以内に70%の確率で起きる」と想定されていました。    (出典元:東洋経済オンライン)

 

その時の対処法としては、地震保険付きの火災保険に入るということです。

これは、必須です。

火災保険の内容なので、今回は詳細は言いませんが、ポイントをお伝えします。

  • 火災保険会社、代理店共に協力的な会社と取引しないと万が一のときに申請が通らないので注意が必要
  • 特約に電気的機械的特約をつける
  • 地震保険は必須です
  • 日常生活賠償をつける
  • 免責金額をできる限り、少ない金額で契約すること。(火災保険が下りても免責の金額分引かれてしまう)

 

東北大震災のときの被災した方々は、保険申請をして、都市部に新築の家を建て直した人の話も聞きます。

また、築80年の今にも壊れそうな物件の屋根が吹き飛んで、千万円近くの保険金が下りたりと、購入した金額以上の保険が下りることもあります。

しっかりとした代理店の紹介で加入しておくことで、火災保険は大きな味方となります。

私は大家さん専門にやっている代理店を使っています。

また、融資を受けた銀行から紹介してもらうのも承認がもらいやすくいいみたいです。

私は知り合いの保険代理店にお願いしたら申請はできないと断られました。

代理店選びがすべてですので、ご注意ください。

修繕リスク

空室

修繕費用に関しても、条件はありますが、火災保険が使えます。

修繕するパターンは、物件の外側(外壁や軒天など)と内側(部屋の中)と2パターンありますが、どちらも火災保険が利用できます。もちろん合法です。

上記でもお伝えした通り、火災保険に加入することは必須です。そして、うまく利用できるように知識をつけていくことが重要です。

RCマンションの場合は、エレベーター交換で500万以上かかることもありますので、初心者の方にはエレベーターなしをおすすめします。

ご自身の手持ち資金を考えて、3000万以下の小さい物件から購入するのがいいと思います。

金利上昇リスク

上昇リスク

成功する不動産投資の利回りの基準とは【計算方法も解説】でも紹介をしていますが、金利上昇を見据えて戦略たてることで解決します。

利回りの計算方法と共に成功するための利回りの基準をまとめてますので、過去の記事もご覧ください。

ビル群
成功する不動産投資の利回りの基準とは【計算方法も解説】

このブログを読んでくださってる方は、不動産投資をしている、またはこれから始めようと考えている方だと思います。 収益不動産を購入するときに、必ず出てくる用語の一つで、利回りがあります。 不動産投資で使う ...

 

実質利回り≧ 借入金利 + 8%

 

金利上昇は、予測は難しいので、あらかじめ金利が上昇しても負けないように利益のでる物件を購入することでリスクヘッジをしましょう。

 

空室リスク

家

空室リスクは、購入する前に徹底的に調査・ヒアリングすることで回避できます。

 

  1. 物件周辺で、間取り、設備(インターフォン、バストイレ別など)や築年数などが近しい物件をリストアップして稼働率を調査する
  2. 近隣の不動産屋に最低3件は訪問し、上記1の件も含めて、ヒアリングする。(賃料相場、どんな設備をつければ満室になるか、ADなど)※AD=不動産屋に払う広告料
  3. 上記1,2を踏まえて、【賃料の最高、妥当、最低の3パターン】と【80%稼働、90%稼働、100%稼働の3パターン】でシュミレーションを行い、最低(賃料相場よりも安い)×80%稼働でも収益が出るような物件を選ぶ

 

上記を行えば、購入する前に空室リスクは、極力まで下げられます。

 

家賃下落リスク

葉っぱが落ちる

購入する前のシュミレーションの際に、毎年の家賃下落が1%するものとしてシュミレーションします。

地方で購入する場合は、首都圏や県庁所在地と比べると、家賃下落のリスクが大きいため、シビアな問題です。

先ほどの空室リスクでも紹介しましたが、

【賃料の最高、妥当、最低の3パターン】と【80%稼働、90%稼働、100%稼働の3パターン】でシュミレーションを行い、最低(賃料相場よりも安い)×80%稼働でも収益が出るような物件を選ぶ

ことが大事です。賃料が下がっても、空室が増えても耐えられるような、相場より安い物件を買うことが負けない投信繋がります。

家賃滞納リスク

お金

家賃滞納リスクも様々な方法がありますが、法律の知識をつけて戦えば90%以上は解決すると思います。

  • 家賃保証会社に加入する(滞納、孤独死、夜逃げも保証可能)
  • 定期借家契約を導入する(普通借家よりも大家の立場が強い契約です)
  • 滞納の入居者はすぐに対応する。2~3ヶ月対応が遅れると損失が広がる(管理会社からすぐに連絡来るようにしておく)
  • 内容証明書を郵送
  • 連絡が取れない場合は、警察官と立会
  • それでも支払ってくれない場合は、明け渡し訴訟、強制執行へ

定期借家は管理会社によっては受けてくれないこともあるので、相談が必要です。

管理会社にまかせっきりにするのではなく、法律の知識をつけることも重要になってきます。

不動産価値下落リスク

葉っぱが落ちる②

地方の築古を購入する場合は、不動産価値の下落リスクについては、シビアに考える必要があります。

とはいっても、不動産は「動かない資産」と言われており、下落するとしても、徐々に下がっていきますので、自分の物件が常にどういった価値があるのか?今売ったらいくらで売れるのか?など、査定サイトに出すことも重要です。

 

まとめ

危険②

 

最後まで読んでいただいて、不動産投資のリスクはどれも想定し、対策を打てるものばかりとお分かりいただけたのではないでしょうか。

正しい知識を学び、正しい投資法を実行できれば、リスクを軽減できるのが、不動産投資の大きな魅力です。

これを読んでくださった方が最初の一歩を踏みだす一助になれれば幸いです。

 

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