前回の
シェアハウス投資を始める際の物件選定のポイントをまとめてみた①
の続きを書いていきます。
前回は、物件検索していく際の前段階のお話でした。
今回は、前回の内容を踏まえて実際にどういった条件で
検索をしていくのか、
企業秘密的な要素を含んできますが、
出し惜しみすることなく、シェアハウス投資をしたい方の
お役に立てればと思い、公開していきます。
シェアハウスの立地「不動産投資は立地がすべて」
①山手線へ各駅でアクセス30分以内
②駅から徒歩10~15分圏内※バス不可
物件を選定していく際に最も重要となる
立地について解説いしていきます。
①山手線へ各駅でアクセス30分以内
「不動産投資は立地がすべて」と多くのメガ大家さんが言っていますが
私も同様に考えております。
また、私のシェアハウスのコンセプトは女性専用ですので
駅から遠く、暗い夜道を通らないと帰宅できないような立地にある
物件はまずアウトです。
山手線へ各駅で30分以内であれば、乗り換えがあっても可能です。
例えば、【渋谷駅と新宿駅まで30分圏内】といった立地をウリにできるかどうかは
問合せの数や内見に大きく差が出てきますので、ここは最重要ポイントです。
②駅から徒歩10~15分圏内※バス不可
前項でも記載しましたが、女性専用のシェアハウスのため、
出来るだけ駅から近く、暗い道を通らないことがポイントになります。
駅から10分以上離れる場合は、
「自転車無料レンタル・プレゼント」などの特典をつけることも考慮するべきでしょう。
10分以内の物件は競争率も高く、安く買える可能性も5年以上前と比較すると
厳しくなってきていると言われているので、
あえて徒歩15分前後の物件を攻めるといった戦略もありだとは思います。
但し、客付けが難しくなり、空室リスクは高くなるので
初心者の方にはお勧めはしません。
理想的な部屋数
・5部屋以上(リフォームで間仕切り出来れば可能)
シェアハウスの検索サイトを見ていると、
3部屋や4部屋の物件もあるようですが、
効率や利回りを考えると最低5部屋以上から物件を検索しています。
部屋数が多ければ、当然売り上げも大きくなり、
CF手残りも多くなってきますので
私は7部屋以上を基準として探しています。
ただし、平均入居期間が安定経営の基盤となりますが
「部屋数が多いと平均入居期間が短くなり、５部屋くらいで駅から近い物件が一番長くなる」と
１０戸以上運営されているシェアハウス投資家さんが仰っていましたので
5部屋でも十分に利益が出ますし、物件検索はしやすくなりますのでお勧めです。
5部屋を超える場合は、家具家電や水場（風呂場、洗面台）も
増設する必要があり、注意が必要です。
増設費用をケチって無理やり運営することもできますが、
朝方の洗面台が込み合う時間帯に利用できないなどで
入居者さんの不満が溜まり、短期間での退去に繋がってしまうデメリットがあります。
また、検索の裏技的要素になってきますが、
８０平米以上で検索すると５部屋以上の物件が出てきますので
一つの基準にされてみてはいかがでしょうか。
物件価格の上限は2500万くらいが目安
あくまでも目安になりますが、
前項の５部屋以上を条件にした場合、
２５００万以内の物件を検索し、内見後に２０００万前半へ指値する
といった流れが良いと思います。
指値の方法については、別の機会で詳しく書いていきたいと思います。
リフォーム費用の目安
・リフォーム費用は一部屋60万が目安
目安として、物件価格も含めて一部屋300~400万で仕上げられるかどうか
が基準になってきます。
私は不動産業者へ物件の条件を伝えるときに
・リフォーム前提で検討しているので築古も可能
と伝えています。
コスパ型の場合、３０年以上の築古物件が条件に該当することが
多いので、自分で住みたいと思うような築浅の物件はすべて除外していいと思います。
あくまで「安く購入して、必要な部分だけ最小限のリフォームをして、相場よりも安い賃料で人に住んでもらう」
という戦略ですので、主観ではなく客観的に見ていくことが重要だと思います。
まとめ
皆さんいかがでしたか？
今回の内容は、私がシェアハウス第一人者で何十人もコンサルされている方に
コンサル費用を50万ほど支払って得た生の情報になりますので、
ここまで話していいのか迷いましたが、
私のブログに来て下さる方の今後の投資活動に
少しでも役に立てればという思いで公開しております。
それでは、最後に今回の内容をおさらいしていきます。
1 シェアハウスの立地「不動産投資は立地がすべて」
①山手線へ各駅でアクセス30分以内
②駅から徒歩10~15分圏内※バス不可
上記の2点のポイントを抑えた物件選びが
客付けのしやすさや、満室経営に繋がります。
可能な駅に関しては今後、リスト化する予定です。
2 理想的な部屋数
最低5部屋が基準となります。
5部屋を超える場合は、家具家電や水場（風呂場、洗面台）も
増設する必要があり、注意が必要です。
3 物件価格の上限は2500万くらいが目安
4 リフォーム費用の目安
物件価格とリフォーム費用を合わせて
一部屋３００~４００万が目安です。
シェアハウス投資では利回りではなく、
手残りCFを重視していますので、この基準から外れても
毎月の手残りが十分残るのであればありだとは思います。
今回は、他のブログや本では乗っていないだいぶ踏み込んだ内容が多かったと思います。
内容が内容なだけに今後、削除しないといけない可能性もありますので
今のうちに保存するなりされることをお勧めします。
今回も最後まで読んで下さり、ありがとうございました。
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