こんにちは。
不動産投資家のカジ社長です。
今回は、収益物件購入の頭金はいくら必要？についてお話していこうと思います。
2018年のスルガ銀行の不正融資問題までは、各金融機関も不動産投資の融資に積極的で、属性、実績、自己資金、物件のスペックなどが合えば、普通にフルローンが引けていた時代がありましたが、現在では厳しくなってきています。
そういったことを踏まえて、最新の融資状況も合わせた内容で、頭金がいくら必要なのかお伝えしていきます。
こんな方におすすめ
- 収益物件をまだ買ったことがない方
- 収益物件を購入したいが、手持ちの現金でどれくらいの価格の物件が買えるか知りたい方
- 現金を温存して物件を買い進めたい方
初めに私の実績を紹介させて頂くと、不動産投資歴3年3ヶ月で、3棟34室、満室時の賃料収入は月134.2万、月のCFは月87万円ほどです。その他、副業での収入も年間500万円ほどあります。
実際に不動産投資の現場で学んだ知識や多くの不動産投資家さんと話して学んだ事実をお伝えしていければと思います。
それでは、本題に入っていきたいと思います。
目次
収益物件購入の頭金はいくら必要？
結論から言います。
金融機関から融資を受けて購入する前提で基本的な考え方の話をします。
あとの章では、頭金を温存する方法についても解説していきます。
まず、収益物件を購入する際には、２種類の費用を手元の現金から出す必要があります。
メモ
①購入にかかる諸費用
②物件価格の一部を自己資金で負担する
①については、以下のような名目で物件価格の約7～9%を購入者が負担します。
手付金
不動産の売買手数料
登記費用（登録免許税、司法書士手数料）
不動産取得税
仲介手数料
印紙代
ローン借入費用
火災保険等
②は、金融機関の融資に対する条件によっても変わってきますが、基本的には良くて９割融資です。
最近ですと、融資が引き締められているのは皆さんもご存知かと思いますが、７～８割融資が多く、自己資金（頭金）として２～３割求められることも多くなってきています。
自己資金の割合は属性や金融資産がいくらあるかによっても変わってきますが、よほど属性が良いか、銀行が求める評価（積算評価・収益評価）が取れる物件を持っていくことが重要になってきます。
上記どちらからに該当しない場合は、２０２０年時点での融資は、最低でも20%～30%負担が必要になってくると考えて、物件を探すといいと思います。
計算方法
計算方法はいたって簡単です。
20％、30％の場合と2パターンで計算していきます。
100万の金融資産を持っていた場合
100万÷20%（2割頭金）＝500万
100万÷30%（3割頭金）＝333万
300万÷20%（2割頭金）＝1,500万
300万÷30%（3割頭金）＝1,000万
500万÷20%（2割頭金）＝2,500万
500万÷30%（3割頭金）＝1,666万
700万÷20%（2割頭金）＝3,500万
700万÷30%（3割頭金）＝2,333万
1000万÷20%（2割頭金）＝5,000万
1000万÷30%（3割頭金）＝3,333万
ご自身の自己資金で、いくらの物件が購入可能かの目安にもできますし、買いたい物件価格の必要な自己資金の目安にもなりますので参考にして頂ければと思います。
拡大していくにあたっての頭金の温存は重要
これまでお伝えしてきたことは、基本的な考え方で、2018年くらいまでは融資が出やすい状態が続いており、オーバーローンやフルローンで自己資金を出さずに購入している方が多くいました。
ただし、融資が引き締められている昨今では、頭金を２割はいれる前提で考えて動いた方が良いと思います。
しかしながら、３０００万円の物件を購入する際に、６００万円の自己資金を使ってしまっていては、次に同規模の物件を購入できるまで、時間が空いてしまうのも事実です。
CCRの指標を取り入れて、自己資金が回収できるまでの期間を算出し、購入判断をすることも重要になってきます。
CCR・・Cash On Return
計算式：CCR＝利益÷自己資金
例えば、自己資金を５００万入れて、年間の利益が１００万円の物件を購入した場合は以下の計算式で求められます。
１００÷５００＝２０％
１年間で２０％の投資回収が進みますので、５００万円の自己資金が５年で回収できることになります。
不動産投資での収益は次の物件の購入資金のためにすべて貯めたとしても次に購入できるまで５年かかりますからサラリーマンの給与やそれ以外での副業収入などを購入資金に回すことで、拡大スピードは変わってきますので、いかに節約をして貯蓄できるかどうかも初期の頃には非常に重要だと思います。
私もサラリーマンの兼業時代は、ランチを５００円までに抑えたり、自炊したり、睡眠時間を削って副業を２つ３つ掛け持ちしたり、とにかく現金を貯めることに集中していました。
あとは、バイクや使わない時計などすべて売って現金化したのも今では思い出です。
その時の苦労の積み重ねがあって、今があるので良かったと思っています。
頭金を減らさずに購入する方法
現金が貯まってから購入してくのが、基本であり、正攻法だとお伝えしてきました。
ここでは、2018年までに一気に拡大した不動産投資家の手法を現在も使える方法のみ紹介していきたいと思います。
①オーバーローンを引く
物件価格含めて、諸費用やリフォームローンをすべて銀行から融資を受けることをオーバーローンといいます。
銀行承諾の元なので、不正融資ではないので使えるのなら使いたのがこの方法ですが、現在は融資の引き締めにより、現在では非常に厳しい状況です。
またいつになるか分かりませんが、５～７年もすると融資が引きやすい時代が来る可能性があるのでその時までに現金を温存しておくという考えもなくはないと思います。
しかし、私としては、初心者の方は時期をみていたらいつになっても買えなくなると思いますので、こういう時期でもしっかりと勉強をして買うことをおすすめします。
どんなに厳しいときでも良い物件を買えてる人はいるわけですから、行動する前から諦めて先延ばしにするのは機会損失だと思います。
②フリーローンを借りて、自己資金を増やす
各金融機関には、使途を明確にしないで借り入れができるフリーローンがあります。
名前の通り、フリーで使えるローンではありますが、事業用では使えないとありますので、不動産購入資金に充てるのは実際はNGですが、やっている不動産投資家は割といると思います。
カーローン、教育ローンは使途が決まっているローンなので、間違えてもカーローンを借りて、不動産を購入してしまうことはないようにしましょう。
③小さい戸建てを現金買いする
現金を増やす方法で、一番おすすめできるのがこの方法です。
この記事でも紹介してますが、
首都圏以外の過疎しているような物件を格安で仕入れて、安くリフォームして、１００～２００万円の利益を上乗せして、現金を作っていく手法です。
アパート・マンションの一棟物を買い進めているメガ大家といわれる方たちもこの手法を取り入れてる方は多いです。
格安の物件を探すまでには、行動力と不動産業者の人脈が必要になってきますが、地道に一件ずつ購入していくことで、不動産業者の信頼が増しますので、格安の戸建て情報が入ってくる流れが作れたら勝ちだと思います。
格安戸建てを買うための業者の開拓方法は、今後の記事で解説してきたいと思いますので、楽しみにしていてください。
物件を売却した利益で現金を増やしていく方法を説明しましたが、少し難易度は高めなので、
初心者の方は、小さい戸建てを購入して、すぐに売却せずに保有して、賃料収入を得る方法もあります。
千葉や神奈川の田舎の戸建てを、１５０万円で購入、５０万円でリフォーム、賃料６万円で貸した場合は、
CCRは３６％となり３年足らずで自己資金回収となりますので、安い戸建てを融資を引かずに購入して実績を作ってからアパート・マンションの一棟物を融資を受けて購入するのも手だと思います。
価格も高くなく、初心者の方にはうってつけの投資法だと思います。
投資法が決まってない方は、不動産投資初心者におすすめの投資手法【10つの手法を解説】で詳しく説明しています。
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火災保険が使える可能性あり
火災保険は不動産投資家にとって、重要な味方です。
私の投資家の知人では、５万円で引き取った築１００年越えの小屋のようなボロ物件をリフォーム中に台風が来て、屋根がすべて吹き飛んでしまい、火災保険の申請をしたところ、物件価格の何十倍の保険金が下りた事例もあります。
しっかりとリフォーム業者に見積もりを取り、法に則った形での申請が重要です。
業者が言うフルローンには騙されてはいけない
とにかく売りたいだけの不動産業者が多くは蔓延っているのが、この不動産投資の業界です。
私は区分マンション投資を完全否定はしないのですが、区分マンション投資をする際に絶対に気を付けないといけないのは、区分マンションの中でも単身向けの１Rや狭小物件は絶対に買ってはいけないということです。
こういった物件を売りつけている業者のうたい文句は、「毎月数千～数万円支払うことで、３０年後の完済時には返済がなくなり、年金代わりの収入になる」というものです。
そして、こういった業者が蔓延る一つの原因ともなっているのが、年収５００万以上もあれば簡単にフルローンが引けてしまうことが理由です。
業者と金融機関の結びつきが強く、業者からの紹介で融資も受けやすくなっているため、一件目を購入した後、二件目、三件目と口車に乗せられて、購入してしまうパターンが多いです。
その時は、何のために不動産投資をするのか立ち返って考えて頂ければと思います。
仮に入居者が住んでいる状況で、月数千円の利益になったとしても、年間ではたった数万円の利益です。
都心の区分マンションは２０００～３０００万くらいが多いので、３０００万円の借り入れをするリスクを冒してまで、なぜ年間
数万円の利益を取りに行く必要があるのか？
また、入居者が入らない空室期間は、返済だけはしないといけないので、ご自身の給料から手出ししないといけないので、次の物件を購入するまでの原資を貯めるどころではなくなってしまいます。
区分マンションは、団地投資やファミリー向けであれば、初心者の方向けではありませんが、ありだと思います。
まとめ
継続して物件を買い進めていくためには、自己資金（頭金）を温存することが重要だとお伝えしてきました。
融資が厳しくなってきているのは事実ですが、金融機関の評価が取れる物件を当てられれば、９割融資、または実績のある方からの紹介であれば、フルローンの可能性もなくはないです。
ただし、最近の各金融機関の情報を聞いてると最低でも頭金を20%入れる必要はあると考えて進めた方が良いと思います。
また、物件を購入して終わりではありません。
運営費として、物件価格の５％は手持ち資金として、残して頂いた方が安全です。
入居者退去に伴う、修繕費用であったり、臨時でかかる費用がかかるため、安全な経営のためには上記の５％は一つの目安として覚えといて頂ければと思います。
今回は、収益物件を購入する際の頭金はいくら必要か？について解説してきました。
次は収益物件を探したという方は、初心者が収益不動産を探す方法【おすすめの検索サイトまとめ】でおすすめのサイトをまとめていますので、読んで頂ければ幸いです。
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初心者が収益不動産を探す方法【おすすめの検索サイトまとめ】
これを記事を読んでくださってる方は、収益物件を購入して不動産投資家になりたい、もしくは基礎から学び直したいという方だと思います。 私も収益物件の検索を始めたばかりの頃は、まさに暗中模索といった感じで、 ...