運営している物件は3つ
- 埼玉県蕨市のシェアハウス
- 東京都荒川区西日暮里のシェアハウス
- 東京都新宿区北新宿のシェアハウス
これらの物件を自主管理で運営しています。
満室時の賃料収入は月134.2万、年1610万
月CFは月87.2万です。年間CF1046万円です。
それぞれのスペックと収支を公開
1.埼玉県蕨市のシェアハウス
■エリア：蕨駅徒歩12分（JR京浜東北線）
私の人生初の物件は埼玉県蕨市という場所にあります。
不動産投資をやっていて、ある程度地理に詳しい人であれば知っている人も多いとは思いますが、
不動産投資や埼玉県にゆかりがない人だと知らないような場所かもしれませんね。
赤羽駅10分、池袋駅25分、新宿駅30分と都内までのアクセスが良好だったことが購入した理由です。
◾︎収支
賃貸収入:個室8部屋×4.9万=39.2万
返済+経費=8.7万
39.2-8.7=30.5万
※上記から光熱費の実費を経費として抜いた金額が利益です。
光熱費は後ほど計算します。
光熱費を抜いた、税引前CFが30万ほどです。
光熱費はおそらく2万円くらいだと思うので、CF28万が手残りです。
融資を引いて購入しており、購入諸経費と家具家電などの初期費用の手出しが約300万円ほどで、10ヶ月で回収できるので、最初の一件目にしては安定した投資が出来たと思ってます。
ちなみに築30年で2200万で購入してます。
延床面積は100平米です。
稼働率は90%以上で常に満室が続いております。
現時点で、一気に2部屋空きが出ている状態で、自分が保有してる中では賃料も高めなので、何とか埋めるために工夫しながらやっています。
2.東京都荒川区西日暮里のシェアハウス
2件目、3件目は転貸シェアハウスですので、購入はせずにオーナーから許可を取って運営をしてます。
■エリア：西日暮里徒歩8分（JR山手線、JR京浜東北線、千代田線など）
山手線沿線から徒歩8分ですので、なかなかの立地です。
再開発の予定もあり、今後地価は上昇し、賃貸需要も少なからず上昇すると想定してます。
◾︎収支
賃貸収入:ドミトリー14部屋×3.2万=44.92万
賃料+経費=17.5万
44.92-17.5=27.42万
CF手残りで27万円です。
※上記から光熱費の実費を経費として抜いた金額が利益です。
光熱費は後ほど計算して、追記します。
こちらはドミトリーなので、約1年運営して、稼働率は80%くらいです。
初のドミトリー挑戦でしたので、二段ベットだけでなく、三段ベットを置いて、CFアップを狙いましたが、三段ベットは思っているよりも高さがなく、ベットの中で生活がしづらいため、二段ベットの方が無難だと気づきました。
ただ、賃料を下げれば、三段ベットのニーズもありますので、稼働率が下がっても部屋数を増やして賃料収入アップを狙うのか、稼働率重視で二段ベットのみで行くのか戦略次第だと思います。
ちなみにこちらの物件は50平米ほどです。
3.東京都新宿区北新宿のシェアハウス
こちらも転貸シェアハウスです。
■エリア：西新宿徒歩8分（丸の内線）、新大久保駅徒歩12分（JR山手線）
山手線沿線新大久保駅から徒歩12分で、人気の新宿区ですので、かなりの好立地です。
自宅マンションから徒歩5分と自主管理にはうってつけの場所にあり、西日暮里の物件よりも圧倒的に反応が良く、すぐに埋まります。
◾︎収支
賃貸収入:ドミトリー10部屋×3.68万=36.8万①
個室2部屋6.65×2=13.3②
①+②=50.1
賃料+経費=20.3
50.1-20.3=29.8万
こちらはCF手残りが29.8万円です。
※上記から光熱費の実費を経費として抜いた金額が利益です。
光熱費は後ほど計算して追記します。
まとめると、
賃料収入は月134.2万、年1610万
CFは月87.2万
となります。
サラリーマン的に手取りの年収でいうと1046万円ほどです。
2019年6月に三件目の西新宿の運営が決まった段階で念願のサラリーマンを辞めましたが、
不動産以外の他収入を合わせると110万ほどになります。
転貸シェアハウスは2件とも初期費用が250～300万はかかっていますが、
10ヶ月～1年で回収できるのが魅力です。
1年で回収できるということは、サラリーマンの収入だけで生活をするようにして
CFを全額貯金に回していけば、1年後には新たな物件を立ち上げることが可能になります。
私のようにCF手残りで年収1000万円を目指すのであれば、
スタート時に不動産投資に使える貯蓄が300万だとしても、３年間で脱サラすることが可能です。
サラリーマンを辞めるまでは、毎日16～18時間、鬼のように働いていましたが、
辞めてから今日までの半年間は1日平均３～４時間ほどしか働いておらず、かなり自由な生活を送れています。
今年は新規事業として、シェアハウスポータルサイトと保育園を立ち上げるべく動いていますので、
1年間は不動産拡大の動きは少なくなる予定ですが、
不動産以外での収入を増やせばおのずと不動産を増やしていけると思いますので、
毎日の習慣で物件を検索するのはなかなか止められないですが、笑
我慢して、他事業に専念していく予定です。